Baufinanzierung: So läuft sie Schritt für Schritt ab

Eine Baufinanzierung läuft in fünf großen Schritten ab: Budget klären, Angebote einholen, Immobilie prüfen, Kreditvertrag schließen und beim Notar kaufen. Das klingt nach viel, ist aber gut planbar, wenn du die Reihenfolge kennst.

Weil es um sehr viel Geld und oft Jahrzehnte geht, zählen schon kleine Unterschiede beim Zins. Hier erfährst du, worauf es ankommt.

Das erwartet dich

• Der Ablauf im Überblick
• Wie viel Eigenkapital du brauchst
• Darlehensart, Tilgung und Zinsbindung
• Warum kleine Zinsunterschiede viel ausmachen
• Grundschuld und Notartermin
• Was passiert, wenn du früher raus willst
• Häufige Fehler
• Vom Budget zur Rate: ein Beispiel
• Für wen das nicht passt
• Häufige Fragen
• Quellen

Der Ablauf im Überblick

Am Anfang steht die Frage, was du dir leisten kannst. Schreib dafür Einnahmen und Ausgaben auf und rechne neben der Rate auch Rücklagen und Kosten für das Haus ein. Mit diesem Budget gehst du zur Bank oder zu einem Vermittler.

Wie viel Eigenkapital du brauchst

Die Verbraucherzentrale rät, 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Kaufnebenkosten als Eigenkapital einzubringen. Die Nebenkosten fallen zusätzlich zum Kaufpreis an. Dazu zählen je nach Fall Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler. Rechne sie von Anfang an ein, damit dein Budget nicht zu knapp wird.

Mehr Eigenkapital senkt in der Regel den Kreditbetrag. Lass dabei aber eine Rücklage übrig, denn nach dem Einzug fallen oft ungeplante Ausgaben an.

Darlehensart, Tilgung und Zinsbindung

Die Verbraucherzentrale nennt das Annuitätendarlehen die einfachste und meist auch beste Variante. Du zahlst dabei eine gleichbleibende Rate aus Zins und Tilgung. Von endfälligen Darlehen mit Sparvertrag rät sie eher ab.

• Tilgung: mindestens 2 Prozent zu Beginn, besser mehr.
• Zinsbindung: am besten mehr als 10 Jahre. Viele Banken bieten 15 oder 20 Jahre an.
• Sondertilgung: jährlich 5 oder 10 Prozent des Darlehens sind sinnvoll.

Je länger die Zinsbindung, desto länger hast du Planungssicherheit. Das kann aber einen etwas höheren Zins bedeuten. Rechne deshalb verschiedene Laufzeiten durch.

Warum kleine Zinsunterschiede viel ausmachen

Vergleiche deshalb mehrere Angebote und achte auf den effektiven Jahreszins. Prüfe außerdem, wie lange du gebunden bist und welche Sondertilgungen möglich sind.

Grundschuld und Notartermin

Als Sicherheit verlangt die Bank meist eine Grundschuld im Grundbuch. Sie muss notariell beurkundet werden. Unterschreibe den Kaufvertrag erst, wenn die Finanzierung verbindlich steht. Sonst hast du eine Kaufverpflichtung ohne gesichertes Geld. Lies den Entwurf vom Notar in Ruhe und frag nach, wenn du etwas nicht verstehst.

Was passiert, wenn du früher raus willst

Bei einem Festzins über mehr als zehn Jahre kannst du nach zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Die Frist beginnt mit der vollständigen Auszahlung. Verkaufst du vorher, ist die Ablösung laut BaFin meist nur gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung möglich.

Häufige Fehler

• Nebenkosten zu niedrig ansetzen.
• Die Tilgung so niedrig wählen, dass nach Ablauf der Zinsbindung noch sehr viel Schuld übrig ist.
• Nur die Hausbank fragen.
• Die Rücklage für Reparaturen vergessen.
• Den Kaufvertrag unterschreiben, bevor der Kredit steht.

Vom Budget zur Rate: ein Beispiel

Bleib bei der Planung realistisch. Trage alle festen Kosten zusammen und überlege, wie viel im Monat wirklich übrig bleibt. Rechne dann Rücklagen für Reparaturen und Modernisierungen ein. Ein Haus oder eine Wohnung bringt Kosten mit, die Mieter nicht kennen, etwa für Heizung, Dach oder Hausgeld.

Spiele außerdem Szenarien durch: Was passiert, wenn einer von euch weniger arbeitet, wenn ein Kind kommt oder wenn ein Einkommen wegfällt? Eine Rate, die nur im besten Fall passt, ist zu hoch. Prüfe auch, was du nach Ablauf der Zinsbindung noch schuldest. Dafür brauchst du eine Anschlussfinanzierung, und der Zins kann dann höher sein als heute. Plane deshalb eine ausreichende Tilgung ein.

Für wen das nicht passt

• Eine Finanzierung passt nicht, wenn die Rate schon im Normalfall dein Budget ausreizt oder du noch nicht weißt, ob du länger an einem Ort bleibst. Dann kann Warten oder eine günstigere Immobilie die bessere Wahl sein.

Häufige Fragen

Geht eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Manche Banken bieten das an. Die Verbraucherzentrale empfiehlt aber 20 bis 30 Prozent plus Nebenkosten. Ohne Eigenkapital ist das Risiko höher und der Zins oft schlechter.

Wie lange sollte die Zinsbindung sein?

Die Verbraucherzentrale empfiehlt mehr als 10 Jahre. Was zu dir passt, hängt auch vom Zinsniveau und deinen Plänen ab.

Kann ich die Rate später ändern?

Das hängt vom Vertrag ab. Frag gezielt nach Tilgungssatzwechsel und Sondertilgungen.

Quellen

• Verbraucherzentrale: Immobilienfinanzierung (Stand 31.10.2024)
• BaFin: Immobilienkredit im Überblick
• Verbraucherzentrale: Baufinanzierung vorzeitig ablösen (Stand 19.11.2025)

Dieser Artikel ersetzt keine persönliche Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung. Stand: November 2026.