Anschlussfinanzierung: So sicherst du dir einen guten Zins

Die meisten Baufinanzierungen sind nach zehn oder fünfzehn Jahren nicht abbezahlt. Wenn die Zinsbindung endet, brauchst du für die Restschuld einen neuen Zins – das ist die Anschlussfinanzierung. Wer damals für 1 bis 2 Prozent abgeschlossen hat, muss sich heute auf deutlich höhere Raten einstellen.

Die gute Nachricht: Du musst das Angebot deiner Bank nicht einfach unterschreiben. Hier erfährst du, welche Wege es gibt, wann du dich kümmern solltest und wie du mit einem Vergleich schnell einige Tausend Euro sparst.

Was ist eine Anschlussfinanzierung?

Bei einer Baufinanzierung legst du den Zins nur für einen bestimmten Zeitraum fest, die Zinsbindung. Danach ist meist noch ein Teil des Kredits offen, die Restschuld. Für sie brauchst du einen neuen Vertrag mit neuem Zins und neuer Rate.

Die Restschuld findest du in deinem Kreditvertrag im Tilgungsplan oder im jährlichen Kontoauszug zum Darlehen. Diese Zahl ist der Ausgangspunkt für alles Weitere.

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   Kredit startetz. B. 230.000 € zu 1,5 % Zins, 10 Jahre fest. Rate: 671 € im Monat
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   Zinsbindung läuftDie Rate bleibt gleich, die Schuld sinkt Monat für Monat
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   Zinsbindung endetNach 10 Jahren sind noch rund 180.000 € offen: die Restschuld
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   Anschluss­finanzierungNeuer Zins, z. B. 3,9 %. Bei 2 % Tilgung steigt die Rate auf 885 €

Deine drei Möglichkeiten

1. Prolongation: bei deiner Bank bleiben

Deine Bank bietet dir an, den Kredit zu neuen Konditionen weiterzuführen. Das ist bequem: kaum Papierkram, kein Notar, keine neue Prüfung. Der Haken: Bestandskunden bekommen oft schlechtere Zinsen als Neukunden, weil die Bank weiß, dass viele aus Bequemlichkeit bleiben. Nimm das Angebot deshalb nie ungeprüft an.

2. Umschuldung: zu einer anderen Bank wechseln

Am Ende der Zinsbindung kannst du ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu einer anderen Bank wechseln. Die neue Bank löst die Restschuld ab. Dafür wird die Grundschuld im Grundbuch auf die neue Bank übertragen (abgetreten). Das kostet Notar- und Grundbuchgebühren, meist einige Hundert Euro. Schon ein kleiner Zinsvorteil holt das in der Regel schnell wieder rein.

3. Forward-Darlehen: den Zins heute sichern

Mit einem Forward-Darlehen schließt du die Anschlussfinanzierung schon Monate oder Jahre im Voraus ab – oft bis zu fünf Jahre vorher. Der Zins gilt dann ab dem Ende deiner alten Zinsbindung. Dafür verlangen Banken einen Aufschlag, je nach Bank grob 0,01 bis 0,03 Prozentpunkte pro Monat Vorlaufzeit. Bei zwei Jahren Vorlauf sind das schnell 0,25 bis 0,7 Prozentpunkte mehr.

Ein Forward-Darlehen ist eine Wette darauf, dass die Zinsen steigen. Fallen sie stattdessen, bist du trotzdem an den höheren Zins gebunden. Es ist also eine Absicherung, kein Sparmodell.

Was die Zinsen heute für dich bedeuten

Ende Oktober 2026 lagen die Zinsen für zehn Jahre Zinsbindung je nach Beleihung bei rund 3,9 bis 4,3 Prozent effektiv. Was ein paar Zehntel ausmachen, zeigt ein Beispiel:

Steigt deine Rate zu stark, kannst du die Tilgung senken. Dann zahlst du monatlich weniger, bist aber länger verschuldet und zahlst insgesamt mehr Zinsen. Das sollte eine bewusste Entscheidung sein, keine Notlösung in letzter Minute.

Der richtige Zeitplan

1. 3 bis 5 Jahre vorher: Restschuld prüfen und überlegen, ob ein Forward-Darlehen für dich sinnvoll ist.
2. 12 bis 6 Monate vorher: Angebote mehrerer Banken und eines unabhängigen Vermittlers einholen. Viele Banken bieten Anschlusskredite ohne Aufschlag schon bis zu einem Jahr im Voraus an.
3. Spätestens 3 Monate vorher: Deine Bank muss dir mitteilen, ob sie zu einer Anschlussvereinbarung bereit ist (§ 493 BGB). Vergleiche ihr Angebot mit den anderen.
4. 4 bis 6 Wochen vorher: Unterschreiben, damit die neue Bank die Grundschuld rechtzeitig übernehmen kann.

Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren

Hast du eine Zinsbindung von mehr als zehn Jahren, kannst du den Kredit nach § 489 BGB zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen – ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das lohnt sich vor allem dann, wenn die Zinsen gefallen sind. Rechne die Kündigung immer gegen ein neues Angebot, bevor du sie abschickst.

Checkliste für dein Angebot

• Effektiven Jahreszins vergleichen, nicht nur den Sollzins
• Gleiche Laufzeit und gleiche Tilgung in allen Angeboten
• Möglichkeit zu Sondertilgungen (z. B. 5 Prozent pro Jahr)
• Option auf Tilgungssatzwechsel während der Laufzeit
• Bereitstellungszinsen: ab wann sie anfallen, falls sich die Auszahlung verschiebt
• Kosten für die Abtretung der Grundschuld bei einem Bankwechsel
• Keine Restschuldversicherung oder andere Zusatzprodukte als Bedingung

Für wen ein Forward-Darlehen nicht passt

Ein Forward-Darlehen ist nichts für dich, wenn deine Zinsbindung erst in mehr als drei Jahren endet und du den Aufschlag nicht sicher einschätzen kannst. Auch wer die Restschuld durch eine Erbschaft, einen Verkauf oder hohe Sondertilgungen bald deutlich senken will, bindet sich damit zu früh. Und wenn deine Rate auch bei einem Zinsanstieg noch gut tragbar wäre, brauchst du die teure Absicherung meist nicht.

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Häufige Fragen

Quellen

• Verbraucherzentrale Hamburg: Anschlussfinanzierung – verhandeln Sie rechtzeitig
• § 489 BGB: Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers
• § 493 BGB: Informationen während des Vertragsverhältnisses
• Baufivergleich: Zinsupdate vom 30.10.2026

Dieser Artikel ersetzt keine persönliche Finanz- oder Rechtsberatung. Stand: November 2026.