Mit dem Baufinanzierungs-Rechner siehst du, wie hoch deine Rate ist, wie viel nach der Zinsbindung noch offen ist und wann du schuldenfrei bist. Trag Kaufpreis, Eigenkapital, Zins und Tilgung ein.
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| Jahr | Zinsen | Tilgung | Restschuld |
|---|
Unverbindliche Beispielrechnung für ein Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate. Nach der Zinsbindung gilt im Beispiel derselbe Zins weiter, in Wirklichkeit kann er höher oder niedriger sein. Die Nebenkosten hängen vom Bundesland und vom Makler ab, setze deinen eigenen Wert ein. Deine Eingaben werden nicht gespeichert.
So funktioniert der Rechner
- Kaufpreis und Eigenkapital: Daraus und aus den Nebenkosten ergibt sich der Darlehensbetrag.
- Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler – je nach Bundesland grob 6 bis 12 Prozent des Kaufpreises.
- Sollzins: der Zins aus deinem Angebot für die gewählte Zinsbindung.
- Anfangstilgung: wie viel Prozent des Darlehens du im ersten Jahr zurückzahlst.
- Zinsbindung: wie lange der Zins fest ist.
Der Rechner zeigt dir die Monatsrate, die Restschuld nach der Zinsbindung, die Zinsen in dieser Zeit und wann du bei gleichem Zins schuldenfrei wärst.
Beispiel: Wohnung für 350.000 Euro
Kaufpreis 350.000 Euro, 80.000 Euro Eigenkapital, 10 Prozent Nebenkosten, 3,5 Prozent Sollzins, 2 Prozent Tilgung, 15 Jahre Zinsbindung. Du brauchst ein Darlehen von 305.000 Euro und zahlst 1.397,92 Euro im Monat. Nach 15 Jahren sind noch rund 184.900 Euro offen, schuldenfrei wärst du nach etwa 29 Jahren.
Die Tilgung macht den größten Unterschied
305.000 € Darlehen, 3,5 % Zins, 15 Jahre Zinsbindung
| Tilgung | Monatsrate | Restschuld nach 15 Jahren | Schuldenfrei nach etwa |
|---|---|---|---|
| 2 % | 1.398 € | 184.900 € | 29 Jahren |
| 3 % | 1.652 € | 124.800 € | 22 Jahren |
| 4 % | 1.906 € | 64.800 € | 18 Jahren |
Berechnet mit diesem Rechner, bei gleichbleibendem Zins über die gesamte Laufzeit.
Ein Prozentpunkt mehr Tilgung kostet hier rund 250 Euro mehr im Monat, spart aber sieben Jahre Kredit und senkt das Risiko bei der Anschlussfinanzierung deutlich. Viele Fachleute empfehlen mindestens 2 Prozent Anfangstilgung.
Wie lange solltest du den Zins festschreiben?
Eine lange Zinsbindung gibt dir Planungssicherheit, kostet aber meist etwas mehr Zins. Bei 10 Jahren Zinsbindung wären im Beispiel nach Ablauf noch rund 232.100 Euro offen – fast 50.000 Euro mehr als nach 15 Jahren. Je höher die Restschuld, desto stärker trifft dich ein Zinsanstieg. Zehn Jahre nach der Auszahlung hast du übrigens immer ein Sonderkündigungsrecht, auch bei längerer Zinsbindung.
Eigenkapital: Je mehr, desto besser
Mit 40.000 statt 80.000 Euro Eigenkapital steigt das Darlehen im Beispiel auf 345.000 Euro und die Rate auf rund 1.581 Euro – und das noch ohne Zinsaufschlag. In der Praxis verlangen Banken bei wenig Eigenkapital oft höhere Zinsen. Faustregel: Mindestens die Kaufnebenkosten solltest du selbst bezahlen können.
Was du zusätzlich einplanen solltest
- Rücklagen für Reparaturen und Instandhaltung, bei Wohnungen das Hausgeld
- Einen Notgroschen, der nicht für den Kauf verplant ist
- Eine Risikolebensversicherung, wenn Familie oder Partner von deinem Einkommen abhängen
- Bereitstellungszinsen, wenn sich die Auszahlung bei einem Neubau verzögert
So liest du das Ergebnis
Die Restschuld nach der Zinsbindung brauchst du für die Anschlussfinanzierung. Je höher sie ist, desto mehr hängt von den Zinsen in der Zukunft ab. Die Verbraucherzentrale empfiehlt eine Anfangstilgung von mindestens 2 Prozent und eine Zinsbindung von mehr als 10 Jahren. Rechne die Rate auch mit Rücklagen für Reparaturen und Nebenkosten des Hauses durch.
- Baufinanzierung: So läuft sie Schritt für Schritt ab
- Anschlussfinanzierung: So sicherst du dir einen guten Zins
- Umschuldung: Wann sie sich lohnt und wann nicht
- Risikolebensversicherung: Für wen sie sinnvoll ist
- Alle Rechner im Überblick
Häufige Fragen
Wie viel Haus kann ich mir leisten?
Als grobe Orientierung sollte die Rate nicht mehr als etwa ein Drittel deines Nettoeinkommens ausmachen. Spiel im Rechner verschiedene Kaufpreise durch und prüfe, ob danach noch genug Puffer bleibt.
Welche Tilgung ist sinnvoll?
Mindestens 2 Prozent, besser mehr, wenn es dein Budget erlaubt. Eine höhere Tilgung senkt die Restschuld und macht dich früher schuldenfrei.
Was gehört zu den Kaufnebenkosten?
Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent), Notar und Grundbuch (rund 2 Prozent) und gegebenenfalls die Maklerprovision.
Warum ist die Restschuld so wichtig?
Für sie brauchst du nach der Zinsbindung einen neuen Zins. Je höher sie ist, desto teurer wird es, wenn die Zinsen bis dahin gestiegen sind.
Alle Ergebnisse sind Beispielrechnungen und ersetzen keine persönliche Beratung. Stand: November 2026.