Auf Instagram und TikTok klingt es einfach: Haus kaufen ohne einen Euro Eigenkapital. Manche Banken machen das tatsächlich – aber nur für wenige, und es wird teuer. Die Verbraucherzentrale Hamburg nennt 100-Prozent-Finanzierungen eine „hoch riskante Wette“.
Hier erfährst du, was eine Vollfinanzierung wirklich kostet, welche Risiken du eingehst und wie du schneller zu Eigenkapital kommst.
Das erwartet dich
Was „ohne Eigenkapital“ bedeutet
- 100-Prozent-Finanzierung: Die Bank finanziert den kompletten Kaufpreis. Die Kaufnebenkosten zahlst du selbst.
- 110-Prozent-Finanzierung (Vollfinanzierung): Die Bank finanziert auch die Nebenkosten mit – also Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler. Je nach Bundesland sind das grob 6 bis 12 Prozent des Kaufpreises zusätzlich.
Die Nebenkosten sind für die Bank besonders riskant, weil ihnen kein Wert gegenübersteht: Müsste das Haus verkauft werden, wären sie verloren.
Was das in Euro kostet
Banken verlangen für hohe Finanzierungen deutlich mehr Zins. Ein Rechenbeispiel für eine Wohnung zu 350.000 Euro mit 10 Prozent Nebenkosten, 2 Prozent Tilgung und 15 Jahren Zinsbindung:
| Mit 105.000 € Eigenkapital | Ohne Eigenkapital (110 %) | |
|---|---|---|
| Darlehen | 280.000 € | 385.000 € |
| Zins (Annahme) | 3,9 % | 4,3 % |
| Monatsrate | 1.377 € | 2.021 € |
| Zinsen in 15 Jahren | ca. 133.900 € | ca. 202.000 € |
| Restschuld nach 15 Jahren | ca. 166.100 € | ca. 223.200 € |
Eigene Berechnung. Die Zinssätze orientieren sich an typischen Konditionen für niedrige und hohe Beleihung im Herbst 2026; dein Angebot kann abweichen.
Ohne Eigenkapital zahlst du hier rund 640 Euro mehr im Monat und in 15 Jahren rund 68.000 Euro mehr Zinsen – und hast danach trotzdem eine höhere Restschuld. Eigene Zahlen rechnest du mit dem Baufinanzierungs-Rechner durch.
Die Risiken
- Hohe Restschuld: Bei der Anschlussfinanzierung trifft dich ein Zinsanstieg mit voller Wucht.
- Kein Puffer: Sinkt der Immobilienwert, schuldest du schnell mehr, als die Immobilie wert ist. Ein Verkauf deckt dann die Schulden nicht.
- Wenig Spielraum: Fällt ein Einkommen weg, etwa durch Krankheit oder Elternzeit, wird die hohe Rate schnell zum Problem.
- Reparaturen: Für Instandhaltung solltest du jährlich mindestens ein bis anderthalb Prozent des Gebäudewerts zurücklegen – das Geld fehlt bei einer Vollfinanzierung oft.
Oft hört man das Argument: „Statt Miete zahle ich lieber meinen eigenen Kredit ab.“ Das stimmt nur zum Teil. Gerade am Anfang besteht die Rate bei einer Vollfinanzierung zum großen Teil aus Zinsen – im Beispiel oben sind es im ersten Jahr rund 1.380 Euro Zinsen pro Monat bei einer Rate von 2.021 Euro. Dazu kommen Grundsteuer, Versicherungen und Instandhaltung, die du als Mieter nicht trägst.
Rechne deshalb ehrlich: Passt die Rate auch dann noch, wenn einer von euch weniger verdient, ein Kind kommt oder die Heizung ersetzt werden muss? Wenn nicht, ist warten und sparen meist die bessere Entscheidung als ein Kauf um jeden Preis.
Wann Banken trotzdem finanzieren
Banken finanzieren ohne Eigenkapital meist nur unter strengen Bedingungen:
- Hohes und sicheres Einkommen, etwa als Beamter oder langjährig Angestellter
- Tadelloser Schufa-Score ohne bestehende Kredite
- Immobilie in sehr guter Lage und in sehr gutem Zustand
- Eine Rate, die auch bei höherer Tilgung noch gut tragbar ist
So kommst du schneller zu Eigenkapital
Die Verbraucherzentrale empfiehlt, 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises aus Eigenkapital zu bezahlen – mindestens aber die Kaufnebenkosten. Das hilft dabei:
- Sparplan: Regelmäßig sparen, etwa auf Tagesgeld oder für längere Zeiträume mit einem ETF-Sparplan.
- Eigenleistung: Selbst renovieren kann von manchen Banken teilweise als Eigenkapital angerechnet werden.
- Familie: Eine Schenkung oder ein Darlehen aus der Familie – schriftlich festgehalten.
- Förderung: Prüfe Förderprogramme von KfW und Bundesland.
- Teure Kredite zuerst abbauen: Ein laufender Ratenkredit senkt deinen Spielraum bei der Bank.
Für wen das nicht passt
Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist nichts für dich, wenn dein Einkommen schwankt, befristet ist oder bald wegfallen könnte – etwa durch Elternzeit. Auch wer keinen Notgroschen hat, sollte die Finger davon lassen. Und wenn dir eine Bank nur mit sehr niedriger Tilgung eine bezahlbare Rate anbietet, ist das ein Warnzeichen, keine Lösung.
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Häufige Fragen
Kann man ein Haus ohne Eigenkapital kaufen?
Ja, manche Banken finanzieren 100 oder sogar 110 Prozent. Das ist aber die Ausnahme, setzt ein sehr gutes Einkommen voraus und ist deutlich teurer.
Wie viel Eigenkapital sollte ich haben?
Die Verbraucherzentrale empfiehlt 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises, mindestens aber die Kaufnebenkosten.
Wie viel teurer ist eine Vollfinanzierung?
Banken verlangen höhere Zinsen. Schon wenige Zehntel Prozentpunkte bedeuten über die Laufzeit schnell Zehntausende Euro mehr.
Was zählt als Eigenkapital?
Vor allem Erspartes, Wertpapiere und Bausparguthaben. Manche Banken rechnen auch Eigenleistung oder ein eigenes Grundstück an.
Quellen
- Verbraucherzentrale Hamburg: Immobilie ohne Eigenkapital – falsche Versprechen (Juli 2026)
- Dr. Klein: Baufinanzierung ohne Eigenkapital
- Baufivergleich: Aktuelle Bauzinsen (Oktober 2026)
Dieser Artikel ersetzt keine persönliche Finanz- oder Rechtsberatung. Stand: November 2026.